Räumungsklage – so ist der Ablauf!

Nein, man landet als Mieter nicht sofort auf der Straße, wenn man die Miete nicht gezahlt hat. Aber wenn der Vermieter kündigt, weiß der Mieter, dass er handeln muss. Kommt der Mieter der Kündigung durch den Vermieter nicht nach, droht mit einer Räumungsklage sogar Schlimmeres.

Auch, wenn der zahlungsunwillige Mieter bereits im Vorfeld mit den unangenehmen Konsequenzen rechnen musste, so ist er spätestens zu diesem Zeitpunkt gut beraten, zu reagieren. Tut er das nicht, kann es sogar durch ein entsprechendes Versäumnisurteil mit einer Zwangsräumung schnell gehen. So weit sollte man es nicht kommen lassen. Denn die Kosten einer Räumungsklage können ähnlich hoch sein wie der Ärger über eine Zwangsräumung.

Was passiert bei einer Räumungsklage? Wie gestaltet sich nach einer Räumungsklage der Ablauf? Welche Voraussetzungen müssen vorliegen, wenn sich der Vermieter nur noch mit einer Klage zu helfen weiß? Als Mieter sollte man unbedingt jede Frist bei der Räumungsklage nach Kündigung beachten. Ebenso dürfte es den Mieter bei der Räumungsklage interessieren, wie lange er noch Zeit zum Ausziehen hat?

Daneben spielt natürlich auch die Dauer einer Räumungsklage eine entscheidende Rolle. Denn sie bestimmt u. a. wie hoch die Kosten einer Räumungsklage werden.

Diese und andere Fragen beantworten wir in diesem Ratgeber „Räumungsklage“.

Was versteht man unter einer Räumungsklage?

Zieht der Mieter auch nach wirksamer Kündigung nicht aus der Wohnung aus, bleibt dem Vermieter, sozusagen als Ultima Ratio, meist nur die Räumungsklage. Nur mithilfe der Räumungsklage kann der Vermieter seinen Räumungsanspruch gerichtlich durchsetzen. Das Interesse des Vermieters an einer freien Wohnung kann dabei verschiedene Gründe haben. Zum einen möchte er vielleicht einen weiteren Mietausfall vermeiden. Zum anderen möchte er die Wohnung entweder sanieren oder selbst beziehen. Jedenfalls darf ein Vermieter nicht eigenständig tätig werden und sich Zugang zur Wohnung verschaffen, z. B. um die Schlösser auszutauschen.

Um den Mieter zwangsweise aus der Wohnung zu bekommen, ist vielmehr ein Urteil erforderlich.

Welche sind die Voraussetzungen, um eine Räumungsklage erheben zu können? Was muss sich also zwischen Mieter und Vermieter ereignet haben, wenn der Gang zum Gericht die einzig verbleibende Alternative zu sein scheint? Ursprünglich war das Mietverhältnis gemäß § 535 BGB vertraglich so vereinbart, dass der Mieter den Mietzins entrichten und der Vermieter den Wohnraum zur Verfügung stellen muss.

Wie kann der Vermieter einem Mieter kündigen?

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass Mieter bei einem nicht befristeten Mietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfristen jederzeit kündigen können. Vermieter können dies nicht. Eine Kündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB ist dem Vermieter in drei Fällen möglich:

1. Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt. Hierzu zählen z. B. ein erheblicher Mietrückstand, Belästigung der anderen Hausbewohner oder wiederholt unpünktliche Zahlungen.
2. Der Vermieter meldet Eigenbedarf an. Dies kann er für sich selbst tun, aber auch für Familienangehörige bzw. Angehörige seines Haushaltes.
3. Eher selten: Der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses daran gehindert, sein Grundstück „angemessen wirtschaftlich“ zu verwerten, wodurch er erhebliche Nachteile erleidet.

Ist das Mietverhältnis aus Sicht des Vermieters nicht mehr aufrechtzuerhalten, kann er dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 BGB sogar außerordentlich und fristlos kündigen.

Folgende Gründe können eine wirksame Kündigung begründen:

• Der Mieter ist in Zahlungsverzug bzw. zahlt die Miete zwei aufeinanderfolgende Monate nicht bzw. des Öfteren zu spät.
• Die Wohnung wird durch den Mieter mutwillig und in nicht unerheblichem Maße beschädigt.
• Der Hausfrieden ist gestört – z. B., weil der Mieter Lärm verursacht.
• Der Mieter hat seine Wohnung unberechtigter Weise weitervermietet.

Dabei ist unbedingt darauf zu achten, dass die ausgesprochene Kündigung auch die gestellten Anforderungen erfüllt. Eine Kündigung sollte beispielsweise nicht ohne Zustellnachweis eingeworfen werden. Denn eine Kündigung, deren Zustellung nicht bewiesen werden kann, gilt vor Gericht als nicht zugestellt und damit als unwirksam.

So läuft eine Räumungsklage ab

Wenn dem Mieter die Kündigung wirksam zugestellt worden ist, wird ihm dadurch eine Frist gesetzt, bis wann er auszuziehen hat. Bleibt der Mieter dennoch weiterhin in der Wohnung, kann der Vermieter schließlich die Räumungsklage erheben. Nachdem der Vermieter den fälligen Gerichtskostenvorschuss gezahlt hat, treten die Parteien in das sogenannte schriftliche Vorverfahren ein. Das bedeutet, dass der Mieter unter Wahrung einer gesetzten Frist, seinen Willen bekunden muss, sich überhaupt gegen die Räumungsklage zur Wehr zu setzen.

Hier ist für den Mieter Vorsicht geboten! Lässt er diese Frist verstreichen, dann ergeht sofort ein Versäumnisurteil, sofern ein entsprechender Antrag gestellt wurde. Allerdings kann der Mieter gegen das Urteil innerhalb einer Zwei-Wochen-Frist Einspruch erheben. Ein Versäumnisurteil droht dem Mieter auch, wenn er trotz Ladung einer mündlichen Verhandlung fernbleibt. Die für ihn nachteilige Konsequenz: Der Vermieter hat mit seiner Klage bereits auf diesem Weg Erfolg und erhält durch das vollstreckbare Endurteil gemäß § 704 ZPO den gewünschten Räumungstitel.

Ist der Mieter dann immer noch nicht einsichtig und verschanzt sich geradezu in der Wohnung, die der ja eigentlich verlassen muss, geht es für ihn ans Eingemachte: Ihm wird die Zwangsräumung angedroht. Das folgende Beispiel veranschaulicht den möglichen Ablauf einer Zwangsräumung:

1. Der vom Vermieter beauftragte Gerichtsvollzieher bestimmt den Ablauf der Zwangsräumung: Er teilt dem Mieter den Räumungstermin mit.
2. Wenn der Mieter nicht auszieht, kann ihn der Gerichtsvollzieher im wahrsten Sinne aus der Wohnung entfernen lassen.
3. Der erste Schritt ist meist der Austausch des Türschlosses. Die vom Gerichtsvollzieher beauftragte Spedition räumt sodann die Wohnung leer.
4. Die Kosten der Zwangsräumung (Gerichtsvollzieher, Schlösser, Spedition) müssen zunächst vom Vermieter übernommen werden. Später sind sie allerdings vom Mieter zu tragen.
5. „Berliner Räumung“: In dem Fall verbleiben die Möbel in der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher dokumentiert den Bestand und der Vermieter kann nach Ablauf etwa eines Monats den gesamten Hausrat verkaufen oder versteigern lassen.

Welche Fristen müssen bei einer Räumungsklage beachtet werden?

Zunächst einmal ist zwischen den verschiedenen Zeitpunkten zu differenzieren, wann welche Frist zu laufen beginnt.

Im Fall der ordentlichen Kündigung hat der Mieter zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist Zeit, um (schriftlich) Widerspruch einzulegen. Als Mieter muss man darlegen, dass die Kündigung eine unzumutbare Härte darstellt.

Während der Mieter jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen kann, richtet sich die Kündigungsfrist seitens des Vermieters wiederum nach der Wohndauer des Mieters.

So kann der Vermieter dem Mieter nach den folgenden, gestaffelten Kündigungsfristen kündigen:

• bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren: 3 Monate Kündigungsfrist
• länger als 5 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• länger als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Fristen nach Erhebung der Räumungsklage:

Wenn der Vermieter die Räumungsklage eingereicht und das Gericht dem Mieter die Klageschrift geschickt hat, hat der Mieter eine nicht verlängerbare, zweiwöchige Frist, sich zu erklären. Da der Mieter in einem ersten Schritt nur mitteilen muss, ob er sich überhaupt verteidigen möchte, hat er danach zwei weitere Wochen Zeit, seine Verteidigung auch zu begründen.

Hat der Mieter seine Miete nicht rechtzeitig bezahlt, so kann er die fristlose Kündigung durch den Vermieter u. U. dadurch abwenden, indem er die Zahlungsrückstände ausgleicht. Dazu hat er zwei Monate nach Klagezustellung Zeit.

Vorsicht: Dies gilt jedoch nur dann, wenn der Vermieter lediglich eine fristlose Kündigung ausgesprochen hat. Hat der Vermieter – wovon in den meisten Fällen auszugehen ist – gleichzeitig die ordentliche und fristgemäße Kündigung nach § 573 Abs. Nr. 1 BGB erklärt (z. B. der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und in nicht unerheblichem Maße), wird diese durch eine nachträgliche Zahlung nicht aufgehoben bzw. unwirksam! Das bedeutet, der Mieter kann die wirksame Kündigung trotz (verspäteter) Zahlung nicht mehr aus dem Weg schaffen.

Fristen im Fall der Zwangsräumung (Vermieter hat einen Räumungstitel erlangt):

Durch den vollstreckbaren Räumungstitel ist der Mieter nun gezwungen, zeitnah auszuziehen. Der vom Vermieter beauftragte Gerichtsvollzieher bestimmt den Räumungstermin. Dabei müssen zwischen der Mitteilung und dem tatsächlichen Vollstreckungstermin mindestens drei Wochen liegen.

Eine letzte Möglichkeit für den Mieter, dem sofortigen Auszug zu entgehen, bietet der Vollstreckungsschutz, wenn Leben und Gesundheit gefährdet sind. Wird dem Mieter z. B. wegen drohender Obdachlosigkeit oder bei geistlicher Gebrechlichkeit bzw. Krankheit ein solches Recht gewährt, muss der Vermieter u. U. längere Zeit darauf warten, seinen Räumungstitel durchzusetzen bzw. vollstrecken lassen zu können.

Ein solcher Vollstreckungsschutz- bzw. Räumungsschutzantrag ist spätestens zwei Wochen vor dem vom Gerichtsvollzieher festgesetzten Räumungstermin zu stellen.

Die Kosten einer Räumungsklage – wie hoch können sie ausfallen?

• Die Gesamtkosten einer Räumungsklage teilen sich in Prozesskosten und Kosten der Zwangsräumung auf. Um die Prozesskosten einer Räumungsklage zu berechnen, zieht man die zwölfmonatige Kaltmiete der Wohnung heran, woraus sich der Streitwert ergibt:

Beispiel: Kaltmiete 500 € x 12 = 6.000 € (= Streitwert)

Der Streitwert erhöht sich zusätzlich durch die nicht gezahlten Monatsmieten vor und nach der Klageerhebung, sodass sich schnell ein Wert von 10.000 € und mehr ergeben kann. So liegen bei einem Streitwert von 10.000 € allein die Gerichtskosten bei 798,00 € (hier: Gerichtskostenrechner). Zuständig bei Mietsachen ist – unabhängig von der Höhe des Streitwertes – im Übrigen immer das Amtsgericht.   

Hinzu kommen die (auch außergerichtliche) Kosten für den Anwalt des Vermieters. Zählt man die Anwaltskosten des Mieters und eventuelle Gutachtergebühren noch hinzu, können sich die Prozesskosten insgesamt auf ca. 4.000 – 5.000 € oder sogar darüber belaufen. Die kann der Vermieter zwar im Falle eines Sieges vom Mieter zurückverlangen kann. Allerdings ist dies nur bei einem solventen Mieter möglich.

 

Kosten der Zwangsräumung: Berliner Modell

Hier kommt es wie erwähnt auf die Art der Räumung selbst an. Zwei verschiedene Modelle stehen zur Auswahl: die „herkömmliche“ Räumung und die „Berliner Räumung“.

Bei der herkömmlichen Räumung muss der Vermieter in Vorleistung treten. Das heißt, er muss dem Gerichtsvollzieher (GV) einen Vorschuss zahlen, der dessen eigene Gebühren, Kosten für die Spedition, die die Wohnung leerräumt und zusätzliche Kosten für die Einlagerung der Wohnungseinrichtung umfasst. Bei einer 3-Zimmer-Wohnung ist mit Gesamtkosten in Höhe von ca. 2.000 – 3.000 € zu rechnen.

Wählt der Vermieter das sogenannte Berliner Modell, fallen die Kosten deutlich geringer aus. Bei dieser Variante muss der Vermieter zwar ebenfalls einen Vorschuss an den GV leisten, allerdings verbleibt das komplette Mobiliar des Mieters in der Wohnung und wird eben nicht von einer Spedition abgeholt und anschließend zwischengelagert. Dem Mieter wird sodann eine Frist gesetzt, innerhalb derer er seine Möbel abholen kann. Tut er dies nicht, kann der Mieter die Einrichtung verkaufen bzw. entsorgen.

Der Vermieter hat beim Berliner Modell zwar weniger Kosten zu tragen, allerdings muss er sich selbst darum kümmern, dass und vor allem wie die Wohnung leergeräumt wird.

 

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Die gängige Praxis verzeichnet bei der Räumungsklage eine durchschnittliche Dauer von etwa sechs Monaten. Für den Vermieter stellt dies eine quälend lange Zeit dar, in der er wohl eher keine Mieteinnahmen erhält, dafür umso mehr Ausgaben in Form von Prozesskosten und Kosten für die Zwangsräumung. Auf der anderen Seite kämpft der Mieter u. U. gerade um seine Existenz. Da Einzelschicksale oder die individuelle Gesamtsituation rund ums Mietverhältnis sehr unterschiedlich ausfallen, ist demzufolge keine genaue Angabe über die Dauer der Räumungsklage zu treffen.

Dennoch: In einem für den Vermieter günstigen Fall, erwirkt er gegen den Mieter ein rasches, vollstreckbares Versäumnisurteil, sodass der Vermieter bereits nach zwei bis drei Monaten wieder in den Besitz seiner leeren Wohnung kommt. Allerdings kann sich ein Verfahren auch gut über ein oder zwei lange Jahre erstrecken.

 

Wodurch kann sich eine Räumungsklage verlängern?

Im Folgenden sind mehrere Gründe aufgeführt, weshalb sich bei einer Räumungsklage die Dauer verlängern kann.

1. Der Mieter bzw. seine anwaltliche Vertretung beantragen die Gewährung von Räumungsschutz in Gestalt der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO. Meist wird in den Fällen, in denen der Mieter bzw. Kläger über keinen Rechtsbeistand verfügt, von Amts wegen über eine Räumungsfrist entschieden. Ein solcher Antrag ist noch vor der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Urteil zu stellen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass das Mietverhältnis schon über einen längeren Zeitraum besteht und der Vermieter weiterhin seine Miete erhält. Gewährt das Gericht die Räumungsfrist, so kann sich das Verfahren dadurch gleich um mehrere Monate verlängern.
2. Wenn der Mieter nach Erhalt der Räumungsklage eine Mietminderung wegen Mängel vornimmt, kann dies dazu führen, dass ein Sachverständiger extra ein Gutachten erstellen muss – sofern der Vermieter wegen nicht gezahlter Miete kündigt. Denn in diesem Fall ist das Gericht gezwungen, den Sachverhalt aufzuklären, wodurch zusätzlich Zeit verstreichen kann.
3. Der Mieter hat außerdem die Möglichkeit, gegen das Gerichtsurteil Berufung einzulegen, wobei Anwaltszwang zu beachten ist. Die Berufung muss statthaft und zulässig sein. Statthaft ist eine Berufung gegen die meisten Urteile der ersten Instanz. Sie ist dann zulässig, wenn die Berufungssumme, also der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 € übersteigt oder wenn das Ausgangsgericht sie zugelassen hat (§ 511 Abs. 2 ZPO).
4. Als zusätzliche Alternative bietet sich für den Mieter bzw. dessen Anwalt die Möglichkeit, Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO zu beantragen. Ein solcher Vollstreckungsschutz kann einem Mieter in drei Fällen, insbesondere bei Vorliegen einer „sittenwidrigen Härte“, gewährt werden, nämlich bei:

• Gefahr für Leib und Leben (z. B. Gesundheitsgefahr bei hohem Alter)
• drohender Obdachlosigkeit und
• bei Suizidgefahr

Fazit:

Eine Räumungsklage ist für alle Beteiligten mit einer Menge Kosten und Ärger verbunden. Der Vermieter muss abwägen, wieviel Geld er investieren möchte, um möglichst schnell wieder in seine Wohnung zu kommen. Wobei sich die Dauer einer Räumungsklage im Vorfeld schwer einschätzen lässt.

Dagegen ist der Mieter natürlich immer gut beraten, ausreichend Geld für die Miete bereitzuhalten oder eben freiwillig auszuziehen. Flattert eine Räumungsklage in den Briefkasten, an die sich womöglich noch eine Zwangsräumung anschließt, sind die (Geld-)Probleme kaum noch zu bewältigen.

Finanzielle Unterstützung kann der Mieter z. B vom Wohnungsamt oder vom Jobcenter erhalten, die die Mietrückstände für den Mieter vielleicht in Form eines Darlehens begleichen. Sollten Ratenzahlungen möglich sein, kann dem Vermieter auch diese Alternative angeboten werden, bevor der Mieter nach einem verlorenen Prozess noch in Berufung geht, die zusätzlich Kosten verursacht.

Damit es erst gar nicht zum Gerichtsverfahren kommt, bietet sich außerdem ein sogenanntes vorgerichtliches Mietforderungsmanagement an. Wie der Name bereits verrät, wird dabei der Konflikt vor Klageerhebung durch einen professionellen Berater begleitet, mit dem Ziel, z. B. per Mietschuldenübernahme einen Konsens zu finden, der gleichzeitig hohe Gerichtskosten vermeidet.

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